آپارتمان یا آپارتمان: مطالعه جنبه های حقوقی

مفهوم "آپارتمان" نه چندان دور در بازار املاک و مستغلات روسیه ظاهر شد و هنوز هم با مسکن های مجلل و جادار همراه است. اما از نظر حقوقی، آپارتمان ها و اماکن در هتل های آپارتمانی متفاوت است. مجتمع آپارتمانی یک ساختمان آپارتمان نیست، یک ملک غیر مسکونی است. این وضعیت مزایا و معایب خود را دارد که باید قبل از امضای قرارداد با توسعه دهنده سنجیده شود.

آنچه وضعیت اماکن غیر مسکونی را تهدید می کند

هم آپارتمان و هم آپارتمان دارای کلیه امکانات رفاهی آب، فاضلاب، اینترنت، نظارت تصویری هستند. و با این حال یک تفاوت وجود دارد. ساخت و ساز تأسیسات تجاری به اندازه ساخت و ساز ساختمان های مسکونی چند طبقه کنترل نمی شود. برای دومی، استانداردهای بهداشتی سختگیرانه، الزامات برنامه ریزی و سطح عایق صدا وجود دارد. مجتمع های مسکونی جدید باید دارای زیرساخت های اجتماعی باشند: مهدکودک ها، مدارس، درمانگاه ها. املاک مسکونی نباید در نزدیکی صنایع خطرناک یا پر سر و صدا ساخته شوند و مناطق تجاری باید به ورودی های مجزا مجهز شوند.

این قوانین برای آپارتمان ها اعمال نمی شود. کیفیت مصالح مورد استفاده، موقعیت ساختمان ها، در دسترس بودن قلمرو مجاور و تعداد اماکن تجاری به صلاحدید توسعه دهنده است. هنجارهای سرزمینی در مورد تعداد مدارس و مهدکودک ها به ازای تعداد ساکنان نیز در اینجا در نظر گرفته نمی شود. این تهدید می کند که موسسات آموزشی جایی برای هر فرزند کسانی که در یک هتل آپارتمان زندگی می کنند فراهم نخواهند کرد. و هیچ کس موظف به ساخت مدارس اضافی نیست.

مهم: حتی اگر آپارتمان تنها خانه شما باشد، آنها حق دارند آن را برای بدهی بگیرند. برای ضابطان، این دارایی همان دارایی است که مثلاً یک ماشین یا یک گاراژ.

نحوه برخورد با ثبت نام

آپارتمان ها تحت تعریف اماکن مسکونی قرار نمی گیرند که در قانون مسکن فدراسیون روسیه به تفصیل توضیح داده شده است. بنابراین نمی توان آنها را به صورت دائمی ثبت کرد. مشکلاتی نیز با ثبت نام موقت ایجاد می شود: قانون اجازه می دهد آن را فقط در آپارتمان های نوع هتل صادر کند. اگر ملک در یک مرکز تجاری واقع شده باشد، گزینه موقت منتفی است. والدین باید در نظر داشته باشند که برای ثبت نام فرزندان در آپارتمان رضایت همه صاحبان بزرگسال ضروری است. با آپارتمان ها، وضعیت ساده تر است: یک بزرگسال ثبت نام شده حق دارد فرزند زیر 14 سال خود را بدون رضایت مالکان دیگر ثبت نام کند.

اگر آپارتمانی را برای اقامت دائم خریداری کنید و از مزایای منطقه ای استفاده کنید، موضوع ثبت نام بسیار مهم است. پرداخت ها اغلب به محل ثبت نام بستگی دارد. بهتر است از قبل چنین لحظاتی را روشن کنید.

چگونه می توان یک آپارتمان در یک ساختمان جدید را سودآور و ایمن خریداری کرد

سوالات مالی

متأسفانه، آپارتمان ها تحت پوشش برنامه های حمایتی دولت، شرایط اعتبار ترجیحی یا یارانه ها نیستند. همچنین استفاده از سرمایه زایمان غیرممکن است. و وام مسکن شش درصدی سودآور برای خانواده های دارای دو فرزند یا بیشتر در این صورت تعلق نمی گیرد. تمام مزایای ذکر شده فقط برای ملک مسکونی است.

همین امر در مورد کسر اموال نیز صدق می کند. پس از خرید آپارتمان، مبلغ مشخصی بازپرداخت مالیات بر درآمد به شما تعلق می گیرد. در سال 2018، حداکثر مبلغ آن 260000 روبل بود. اگر ملک به نام هر دو زوج ثبت شده باشد، هر یک می توانند تقاضای کسر مالیات کنند. سپس مقدار آن دو برابر می شود. اگر آپارتمان با رهن خریداری شده باشد، برای بهره وام نیز کسر اضافی دریافت خواهید کرد. حداکثر مبلغ آن 390000 روبل خواهد بود. این قوانین در مورد آپارتمان ها اعمال نمی شود.

یکی دیگر از لحظات حساس، قبوض آب و برق است. تعرفه های ساختمان های آپارتمانی در سطوح فدرال و منطقه ای کنترل می شود. اگر آنها خیلی زیاد باشند، مستاجران به خدمات ضد انحصاری مراجعه می کنند، به دادسرا شکایت می کنند یا شرکت مدیریت را تغییر می دهند. صاحبان آپارتمان چنین حقی ندارند.

مالیات چطور؟

مالیات بر املاک مسکونی و غیر مسکونی با نرخ های متفاوتی محاسبه می شود. طبق استانداردهای فدرال، از 0.1 تا 0.3٪ از ارزش کاداستر (ارزیابی املاک دولتی) در سال برای یک آپارتمان پرداخت می شود. برای صاحبان خانه کسر وجود دارد: مساحت کل 20 متر مربع کاهش می یابد. در مناطق ضرایب کاهش و افزایش وجود دارد، اما خود اصل بدون تغییر باقی می ماند.

نرخ مالیات آپارتمان ها بستگی به نوع ساختمان دارد و از 0.5 تا 2 درصد متغیر است. ارزش کاداستر املاک غیر مسکونی معمولا کمتر از آپارتمان ها است، اما هیچ کسر وجود ندارد - شما باید برای کل منطقه بپردازید. بهتر است از قبل نرخ شیئی را که می خواهید آپارتمان خریداری کنید و مالیات برآورد شده را محاسبه کنید.

اگر به دنبال اتاقی در یک هتل آپارتمان مناسب برای خرید هستید، به مجتمع های مسکونی توسعه دهندگان معتبر در سن پترزبورگ توجه کنید:

احتیاط: ملک مشاع

صاحبان آپارتمان اغلب نمی دانند که مالک بخشی از ملک مشترک نیز هستند. شامل نماها، ورودی ها، آسانسورها، خانه های مجاور است. و اگرچه مستاجران نمی توانند سهم خود را بفروشند، اما حق دارند در مورد بهبود تصمیم بگیرند. تغییرات مهم نیاز به رضایت مالکان دارد. اینجا همه چیز نسبتاً دموکراتیک است: شما با متر مربع خود رای می دهید. قبوض آب و برق نیز بین ساکنین توزیع می شود و اندازه آنها به مساحت آپارتمان بستگی دارد.

با آپارتمان ها، همه چیز به این سادگی نیست. دیوان عالی داوری تعیین کرد که صاحبان املاک غیرمسکونی دارای حقوق و تعهدات مشابهی با مالکان آپارتمان برای حفظ اموال مشترک هستند. اما یک نکته ظریف وجود دارد: علاوه بر خود آپارتمان ها، این مجموعه ممکن است دارای لابی های بزرگ و مناطق تفریحی برای بازدیدکنندگان اداری و محل های خرده فروشی باشد. اگر شرکت مدیریت باغبان یا ساقی را استخدام کند، این هزینه ها بر دوش همه مالکان خواهد بود.

شرایطی وجود دارد که بخش قابل توجهی از ساختمان توسط یک نفر خریداری می شود که مالک اکثریت می شود. او صاحب اکثریت آرا است و حق دارد تقریباً به تنهایی تصمیم بگیرد. این بسیار به ندرت اتفاق می افتد، اما کاملاً ممکن است.

مهم: در اماکن غیر مسکونی تجهیز هتل ها، کارگاه ها، استودیوهای ضبط و غیره مجاز است. قانون سکوت اینجا کار نمی کند.

پس چرا آپارتمان بخریم؟

برای هر محصول یک خریدار وجود دارد - این قانون برای املاک و مستغلات اعمال می شود. با وجود معایب توصیف شده، آپارتمان ها دارای مزایایی هستند.

• محل. برای ساخت مجتمع های مسکونی الزامات سختگیرانه ای در سایت ها اعمال می شود. به عنوان مثال، سایت به دلیل کوچک بودن یا نزدیک بودن به یک مرکز صنعتی برای ساخت یک ساختمان آپارتمانی مناسب نیست. و می توانید روی آن هتل بسازید. پس خرید آپارتمان تنها گزینه خرید خانه در مکانی است که دوست دارید.
• قیمت. قیمت هر متر مربع معمولا کمتر از یک آپارتمان است. این به دلیل صرفه جویی در کیفیت مواد نیست، بلکه به دلیل هماهنگی ساده و کاهش هزینه برای توسعه دهنده است. زمین برای تسهیلات غیر مسکونی ارزان تر است، به علاوه نیازی به صرف هزینه برای زیرساخت های اجتماعی نیست.
• فرصت هایی برای خلاقیت آپارتمان ها اغلب توسط مترجمان آزاد و نمایندگان حرفه های خلاق انتخاب می شوند، زیرا سازماندهی یک استودیو یا کارگاه در آنها راحت است.
• تنوع چیدمان آپارتمان ها هیچ محدودیتی در قرار دادن "مناطق مرطوب" ندارند و همه فرصت ها برای اجرا وجود دارد.
• سرمایه گذاری ها آپارتمان ها نیز برای اجاره بعدی خریداری می شوند. شرکت مدیریت در بسیاری از مجتمع های آپارتمانی به جستجوی مستاجران و مدیریت اسناد مشغول است.
• چشم انداز. تعدادی از توسعه دهندگان قول می دهند که پس از آن آپارتمان ها را به سهام مسکن منتقل کنند. اما این همیشه امکان پذیر نیست.

به طور کلی، زندگی در آپارتمان برای افراد پرمشغله ای راحت است که کار زیادی را وقف می کنند و نمی خواهند به شستشو و حفظ نظافت در خانه خود فکر کنند. به عنوان یک قاعده، شرکت های مدیریت خدمات اضافی برای تمیز کردن محل، تحویل مواد غذایی و غذاهای آماده، تماس با تاکسی یا اجاره ماشین ارائه می دهند. اگر علاقه مند به خرید یک اتاق هستید، در منطقه مسکو از توسعه دهنده "Plaza Lotus Group"، در نزدیکی ایستگاه مترو "Ploshad Muzhestva" از "PSK" و هتل سرمایه گذاری Korabli از شرکت "Master Development" در جزیره واسیلیفسکی حتی پیشنهادات فعلی بیشتر در این بخش املاک و مستغلات را می توان با استفاده از فیلتر جستجوی ما مشاهده کرد:

وضعیت رسمی آپارتمان ها

در زمان نگارش این مقاله، هیچ قانونی در روسیه وجود ندارد که وضعیت آپارتمان ها را مشخص کند و حقوق صاحبان آنها را تنظیم کند. دومای ایالتی در حال بررسی لایحه ای است که باید شکاف بین وضعیت قانونی و واقعی چنین مسکن هایی را کاهش دهد.

تا کنون، تقاضا برای آپارتمان ها به دلیل هزینه مقرون به صرفه، جزء تصویر و موقعیت مناسب در حال افزایش است. اگر هتل های آپارتمانی با املاک مسکونی برابر شوند، آیا این قالب املاک جذابیت و تفاوت قیمت دلپذیر خود را حفظ خواهد کرد؟ ما شما را در جریان خواهیم گذاشت!

اشتراک در مقالات جدید در مورد فروش آپارتمان

مفهوم "آپارتمان" با املاک و مستغلات مجلل و شیک همراه است که دارای مزایای جادویی نسبت به مسکن معمولی است. این در حالی است که از نظر حقوقی اصلاً بحث مسکن نیست. آپارتمان ها املاک تجاری متعلق به صندوق غیر مسکونی هستند.

آپارتمان و آپارتمان - تفاوت های اصلی

پس تفاوت آپارتمان با آپارتمان چیست؟ آپارتمان ها متعلق به سهام غیر مسکونی هستند و حتی می توانند در قلمرو مراکز خرید اداری واقع شوند، در حالی که آپارتمان یک سهام مسکن است. با این حال، یک چیز این دو دسته از املاک را متحد می کند - آنها واقعاً برای زندگی طراحی شده اند!

مفهوم آپارتمانبه وضوح توسط قانون تنظیم شده است - این املاک و مستغلات برای زندگی مردم است که باید با تمام SNIP های ساخت و ساز و همچنین استانداردهای بهداشتی و آتش نشانی مطابقت داشته باشد.

مفهوم آپارتمانتحت پوشش قوانین روسیه نیست. فقط نشان داده شده است که آنها باید حداقل از دو اتاق نشیمن، یک آشپزخانه و یک پیش نیاز تشکیل شده باشند - مساحت کل محل بیش از 40 متر مربع است.

آپارتمان ها	تخت
صندوق غیر مسکونی	سهام مسکن
حداقل مساحت - از 40 متر مربع.	حداقل مساحت تعریف نشده است
حداقل 2 اتاق نشیمن	حداقل 1 اتاق نشیمن
	امکان اقامت دائم
امکان ثبت نام موقت به مدت 5 سال	امکان ثبت نام دائم/موقت
افزایش مالیات بر دارایی	مالیات بر دارایی معمولی
فضای داخلی مجلل با لوازم مدرن	تعمیرات منظم بسته به خواسته مالک
زیرساخت توسعه یافته در نزدیکترین مکان	زیرساخت به وضعیت خانه بستگی دارد. با این حال، ممکن است اصلا وجود نداشته باشد.
نظافت معمولا توسط کارکنان انجام می شود.	نظافت توسط مالک و خانواده اش انجام می شود

مزایای آپارتمان ها

کسانی که آپارتمان خریداری می کنند از قبل از مزایای آنها مطلع هستند.

• زیر ساخت- در طول ساخت و ساز آپارتمان ها، توسعه دهنده بلافاصله از طریق زیرساخت ها فکر می کند. متأسفانه، آپارتمان ها همیشه این را به رخ نمی کشند.
• تعمیر- آنها معمولاً با بازسازی های مجلل ساخته شده با استفاده از آخرین روندها و روندهای مد متمایز می شوند. لزوما - یک پروژه طراحی، برنامه ریزی رایگان و تجهیزات گران قیمت.
• اتاق های هتل- از نظر چیدمان و طراحی، آپارتمان ها اغلب شبیه به اتاق های هتل درجه یک هستند. برای این منظور، آنها اغلب اجاره داده می شوند و اغلب مستاجر در چنین ملکی مجبور نیست به فکر تعویض ملحفه، حوله یا تمیز کردن خانه باشد. مالک آپارتمان ها تمام بخش اقتصادی را بر عهده دارد. در آپارتمان های معمولی چنین خدماتی وجود ندارد.

چنین اقامتگاه دائمی توسط افراد بیرون از جعبه انتخاب می شود که دوست دارند فضای اطراف با شخصیت آنها مطابقت داشته باشد. آپارتمان ها بر جایگاه بالای صاحب خود تاکید دارند.

آیا امکان ثبت نام در آپارتمان ها وجود دارد؟

امکان اخذ ثبت نام دائمی در آپارتمان ها وجود ندارد. فقط موقت و فقط در صورتی که این ملک مجموعه هتل باشد.

طبق روال، ثبت نام در محل اقامت در آپارتمان امکان پذیر است، اما به شرطی که مدارک قرار ملاقات برای هتل داشته باشند و فقط به طور موقت، برای مدت 5 سال. البته بعد از 5 سال می توانید دوباره و به همین ترتیب بی نهایت بار ثبت نام کنید.

اگر طبق گذرنامه کاداستر، سایر اسناد فنی و مهمتر از همه، در پایگاه داده واحد Rosreestr، هدف ساختمان به عنوان مرکز خرید یا اداری ثبت شده باشد، و همچنین اگر هدف خود آپارتمان ها مستقیماً مشخص شده باشد. دفاتر، مراکز پذیرایی یا سایر اشکال استفاده تجاری، پس نمی توانید در آپارتمان ها حتی به طور موقت ثبت نام کنید.

هنگام ثبت نام، مقدار زیادی به هدف ساختمان بستگی دارد:

• اگر این یک هتل است (و فقط 10-15٪ از آنها در بازار وجود دارد)، پس هیچ مشکلی برای ثبت نام موقت وجود ندارد.
• ثبت نام حتی به طور موقت در آپارتمان های واقع در یک ساختمان خرده فروشی و اداری غیرممکن است.

اما خریداران چنین مسکنی قاعدتاً مسکن دیگری دارند و از عدم امکان ثبت نام مطلع هستند و چنین سوالی نمی پرسند.

معایب آپارتمان ها

علیرغم تجمل بیرونی و وضعیت عالی چنین املاک و مستغلات، معایب جدی آپارتمان ها وجود دارد.

• قیمت- افزایش هزینه نسبت به مسکن معمولی. قیمت آپارتمان ها 10 تا 20 درصد بالاتر خواهد بود. اما در اینجا شایان ذکر است که بسیاری از توسعه دهندگان شروع به ارائه آپارتمان های ساده تری برای فروش کرده اند و سپس هزینه، برعکس، کمتر از آپارتمان ها است.
• مالیات- یکی دیگر از اشکالات قابل توجه مالیات بر دارایی است که از ارزش کاداستر نه مسکن، بلکه بر این اساس، ساختمانی که آپارتمان ها در آن واقع شده است، محاسبه می شود. اساساً مالیات 0.5 درصد ارزش کاداستر است. با این حال، اگر آپارتمان ها بخشی از یک ساختمان اداری باشند، این حداقل 2٪ در سال است. و با توجه به ارزش بالای کاداستر، مقدار سالانه بسیار چشمگیر است.
• خدمات عمومی- تعرفه های یک آپارتمان مشترک برای املاک تجاری چندین برابر بیشتر است.

هنگام خرید چنین مسکنی مهم است که بر مساحت محل تمرکز کنید. اگر ملک شامل یک منطقه محلی، مناطق مشترک باشد، پس مالک باید بداند که مالیات از کل منطقه مشخص شده محاسبه می شود.

مالیات بر املاک آپارتمان ها چقدر است؟

خیلی بستگی به آنچه در اسناد عنوان نوشته شده است، چه اطلاعاتی در گذرنامه کاداستر و پایگاه داده یکپارچه Rosreestr وجود دارد.

حداقلی که هنگام محاسبه مالیات بر این نوع املاک امکان پذیر است 0.5٪ و حداکثر 2٪ ارزش کاداستر است (نگاه کنید به). یادآوری می کنیم که برای مسکن ساده نرخ مالیات 0.1 درصد در نظر گرفته شده است.

تفاوت بسیار زیاد است، اما به چه چیزی بستگی دارد؟

برای پرداخت مالیات با نرخ 0.5٪، ملک در قالب آپارتمان باید به طور همزمان سه شرط را برآورده کند:

1. قرار گرفتن در ساختمانی که به عنوان هتل تعیین شده است.
2. در اسناد نشانی مستقیم نداشته باشید که هدف از آپارتمان ها برای دفاتر، مغازه ها، پذیرایی و غیره در نظر گرفته شده است.
3. ارزش کاداستر بیش از 300000 روبل نداشته باشید.

اگر حداقل یک شرط برآورده نشود، مالیات به 2 درصد افزایش می یابد.

هنگام خرید آپارتمان، توجه به مساحت اتاق بسیار مهم است. اگر ملک شامل منطقه محلی، مشاعات باشد، مالک باید بداند که مالیات از کل منطقه مشخص شده محاسبه می شود.

به هر حال، برای آپارتمان ها، مانند آپارتمان ها، اتاق ها و خانه ها، هیچ کسر مالیاتی وجود ندارد.

پرداخت های اشتراکی

با مقایسه پرداخت های آب و برق آپارتمان ها و آپارتمان ها، نباید فراموش کنیم که ما در مورد سهام مسکونی و غیر مسکونی صحبت می کنیم. برای هر مکان غیر مسکونی در کشور ما، نرخ آب و برق بالاتری در نظر گرفته شده است. البته تفاوت خیره کننده نیست، بلکه 10٪ است و در برخی خانه ها حتی 30٪ بیشتر از آپارتمان های معمولی است.

تفاوت ظریف دیگری در اینجا وجود دارد - خدمات یک شرکت مدیریت. معمولاً لیست استانداردی از خدماتی وجود دارد که آنها ارائه می دهند و صاحبان نمی توانند از آن امتناع کنند (دربان ، تلفن داخلی ، تمیز کردن قلمرو و غیره). برای آپارتمان ها، لیست ویژه ای از خدمات وجود دارد که برای آنها باید هزینه اضافی پرداخت کنید. به عنوان مثال، تمیز کردن محل، اتو کردن لباس و غیره. برای صاحبان آپارتمان چنین شرایط راحتی فراهم نمی شود.

آیا آپارتمان ها را می توان به سهام مسکن تبدیل کرد؟

در حال حاضر، رویه حقوقی هنوز آنقدر گسترده نیست که به طور واضح به این سؤال پاسخ دهد. بله، چنین سابقه هایی وجود دارد. شرط مهم رضایت همه مالکان ساختمان است، زیرا آپارتمان ها اغلب مالکیت مشترک تلقی می شوند.

در مسکو، موارد انتقال ساختمان های چند طبقه از آپارتمان ها به هدف یک آپارتمان شناخته شده است. اما در اینجا شایان توجه است که واگذاری آپارتمان ها به سهام مسکن از نظر قانونی تنها به لطف دعوا و رویکرد صالح وکلا امکان پذیر شد.

یک رویه ساده، بدون آزمایش، هنوز در سطح اداری انجام نشده است. هنگام خرید آپارتمان در ملک، به سادگی لازم است این تفاوت ظریف را درک کنید.

محبوبیت آپارتمان ها در بین توسعه دهندگان و خریداران در حال افزایش است. سه سال پیش، بیش از سی پروژه با این قالب در مسکو وجود نداشت. در حالی که امروزه، طبق گزارش Est-a-Tet، حدود 85 ملک جدید و در حال ساخت در بازار املاک مسکو وجود دارد و هر ششمین خرید املاک در مسکو به آپارتمان ها می رسد. با این حال، آپارتمان ها هم موافقان و هم مخالفان زیادی دارند و مزایای این قالب با معایبی کاملاً در هم تنیده است. تصمیم گرفتیم به تفصیل به مزایا و معایب بپردازیم.

مزیت اول قیمت است.

قیمت شاید مزیت اصلی آپارتمان ها باشد. به عنوان یک قاعده، آنها 10-15٪ ارزان تر از همتایان مسکونی خود هستند. طبق گفته های Troika Estate، میانگین هزینه مسکو 11000 دلار در هر متر مربع است. متر، در حالی که میانگین قیمت هر متر مربع. متر در بخش مسکن لوکس به 13.5 هزار دلار می رسد.

این تفاوت به دلیل وضعیت غیر مسکونی قالب ایجاد می شود. النا لاشک، مدیر بخش فروش آژانس Usadba توضیح می دهد که هنجارهای ساخت مکان های غیر مسکونی و مسکونی بسیار متفاوت است. برای مسکن، آنها بسیار سخت تر هستند: این مربوط به سطح تابش و کیفیت تهویه محل، و همچنین وجود زیرساخت های اطراف در اطراف است.

با این حال، در سال های اخیر این شأن و منزلت از بین رفته است. اگر در سال 2011 اختلاف قیمت آپارتمان و آپارتمان بیش از 40 درصد بود، امروز این فاصله به 12 درصد کاهش یافته است.

مزیت دوم تنوع فرمت هاست.

اغلب، یک شی از میراث تاریخی، یک کارخانه یا کارخانه سابق به یک مجتمع آپارتمانی تبدیل می شود. هنگام بازسازی چنین ساختمان هایی، توسعه دهندگان معمولاً موظف به حفظ راه حل های اصلی طراحی و ظاهر تاریخی ساختمان هستند.

به عنوان مثال، قالب شیک امروز - لفت - در میان هنرمندانی متولد شد که در کارخانه ها و کارخانه های سابق ساکن شدند. به تازگی، توسعه دهندگان تولید لفت را در جریان قرار داده اند. با این حال، به اندازه کافی خبره وجود دارد. آندری خیترو، رئیس بخش مشاوره و تحقیقات استراتژیک در ولهوم، می گوید: آنها توسط فضاهای بزرگ، دیوارهای آجری و سقف های بلند جذب این قالب می شوند. انتخاب پروژه های مسکونی هنوز بسیار گسترده تر است. به علاوه ما قرار داده ایم، اما با کشش بزرگ.

مزیت سوم جذابیت سرمایه گذاری است.

املاک اطمینان می دهند که امروزه خرید آپارتمان یک سرمایه گذاری سودآور است. تعداد معاملات سرمایه گذاری در مراحل اولیه ساخت مجتمع های آپارتمانی به 20 درصد می رسد. به گفته ماریا لیتینتسکایا، مدیر کل گروه متریوم، سیال ترین آپارتمان ها می توانند سالانه 9-12٪ درآمد داشته باشند، در حالی که آپارتمان ها فقط 4-7٪ درآمد دارند.

لیوبوف بوروکووا، نماینده املاک سوهو می گوید، با این حال، باید برای این واقعیت آماده باشید که آپارتمان ها برای فروش مجدد سریع مناسب نیستند. با این حال، اکثر مردم به فرمت های مسکن کلاسیک علاقه مند هستند و پیدا کردن خریدار برای آپارتمان دشوار خواهد بود.

در نتیجه شأن مبهم است. از یک طرف، خرید آپارتمان برای اجاره سودآور است، و در مقایسه با پروژه های مسکونی، کسب درآمد از خطرات ساخت و ساز بسیار دشوارتر است. به طور کلی، مثبت و منفی.

اولین منفی عدم ثبت نام است.

از آنجایی که آپارتمان ها تجاری هستند، صاحب آپارتمان نمی تواند در آنها ثبت نام کند - ثبت نام دائمی انجام دهد، به عنوان مثال، ثبت نام کودک در مهدکودک یا مدرسه را دشوار می کند. اما با مراقبت های پزشکی می توان مشکل را حل کرد. یاکوف لیتوینوف، معاون مدیر کل توسعه Krais، توضیح می‌دهد که اگر آپارتمان‌های شما بخشی از یک مجتمع اداری و هتل است، می‌توانید به مدت پنج سال ثبت نام موقت کنید و خود را به یک کلینیک منطقه متصل کنید.

اما مشکل دیگری، شاید جدی‌تر، از این مشکل بیرون می‌آید: توسعه‌دهندگان مجتمع‌های آپارتمانی هیچ تعهد اجتماعی ندارند. یعنی آنها موظف به ساخت مغازه، مهدکودک و مدرسه در مجاورت پروژه های آپارتمانی خود نیستند. این می تواند زندگی را هم برای ساکنان آپارتمان ها و هم برای بقیه ساکنان منطقه دشوار کند، زیرا بار زیرساخت های موجود افزایش می یابد. این امر به ویژه برای مناطقی که زیرساخت های اطراف آن توسعه نیافته است صادق است.

منهای دوم - گران قیمت "جمعی".

از آنجایی که آپارتمان ها مسکونی نیستند، قبوض آب و برق طبق تعرفه های اماکن تجاری محاسبه می شود. آنها به نوبه خود بسیار بالا هستند، زیرا شهر به آنها یارانه نمی دهد. بنابراین، ماریا لیتینتسکایا محاسبه می کند که مالک آپارتمان 10٪ بیشتر برای آب، 25٪ برای گرما، و تقریبا 27٪ برای برق می پردازد.

ایرینا دوبروکوتوا، رئیس هیئت مدیره Best-Novostroy، با ارقام نهایی کار می کند. به گفته وی، صاحب یک "قطعه کوپک" متوسط ​​مسکو با مساحت 65 متر مربع ماهانه برای نگهداری، آب گرم و سرد، گرمایش، سرویس بهداشتی و برق حدود 4000 روبل پرداخت می کند، صاحبان آپارتمان های همان منطقه برای لیست خدمات مشابه 7993 روبل پرداخت می کند که تقریباً دو برابر بیشتر است.

منهای سوم - مالیات های بالا.

مالیات بر آپارتمان ها نیز با نرخ هایی برای دفاتر یا هتل ها محاسبه می شود. اما شایان توجه است که اگر آپارتمان ها جزء مجموعه هتل ها باشند، نرخ مالیات 0.5 درصد ارزش کاداستر آپارتمان ها است. و اگر ما در مورد یک مجتمع چند منظوره با فضای خرده فروشی و اداری صحبت می کنیم، نرخ آن 2٪ خواهد بود. سوفیا لبدوا، مدیر کل Miel-Novostroyki نتیجه می گیرد که در هر صورت، مالیات برای صاحبان آپارتمان چندین برابر بیشتر از صاحبان آپارتمان است. حتی با وجود اینکه ارزش کاداستر آپارتمان ها حدود 20 درصد کمتر از مسکن است.

منهای چهارم - هیچ کسر مالیاتی وجود ندارد.

یکی از جزئیات مهم این است که خریدار آپارتمان به اصطلاح کسر مالیات و همچنین یارانه و مزایای نگهداری مسکن را ندارد.

از جمله معایب بسیاری از کارشناسان عدم تعهدات اجتماعی توسعه دهندگان را نیز ذکر کردند. به عبارت دیگر، قانون توسعه دهندگان را ملزم به ساخت مغازه، مهدکودک و مدرسه در مجاورت پروژه های آپارتمانی خود نمی کند.

بیایید جمع بندی کنیم.

بنابراین، می بینیم که آپارتمان ها از قالب مسکن جهانی که مناسب هر خانواده است، فاصله زیادی دارند. به عنوان مثال، به گفته یانا سوسوروا از NDV-Nedvizhimost، آپارتمان ها برای افراد مجردی که زمان زیادی را در محل کار می گذرانند مناسب هستند. اما اگر در خانواده فرزندان یا مستمری بگیران وجود دارد، بهتر است آپارتمان سنتی را انتخاب کنید.

آپارتمان های بیشتری در بازار املاک و مستغلات مسکو ظاهر می شوند، اما همه خریداران به طور کامل نمی دانند که ویژگی های چنین مسکنی چیست. متخصصان سرویس kvartirolog.ru به دهکده گفتند که آپارتمان ها چیست، اصولاً چه تفاوتی با آپارتمان ها دارند و در صورت پس انداز اولیه چه چیزی برای گرفتن وام مسکن سودآورتر است.

آپارتمان چیست؟

آپارتمان - اماکن قانونی غیر مسکونی که برای اقامت موقت در نظر گرفته شده است. آنها معمولاً در ساختمان های تغییر کاربری یافته در مرکز شهر یا در ساختمان های جدید قرار دارند که توسعه دهنده نتوانسته یا مایل به دریافت مجوز ساختمان مسکونی نباشد. چنین ساختمان هایی معمولاً به صورت غیر مسکونی - هتلی، اداری یا اهداف دیگر طراحی می شوند. نوع ساختمان بر میزان مالیات بر دارایی تأثیر می گذارد.

آپارتمان های مدرن، به عنوان یک قاعده، در بهبود قلمرو و زیرساخت خانه کمتر از ساختمان های مسکونی نیستند. اما در هنگام خرید آنها باید توجه داشته باشید که آیا آپارتمان ها فقط در این ساختمان و در طبقه شما قرار دارند یا دفاتر اداری یا حتی خرده فروشی نیز وجود خواهند داشت. راحت ترین گزینه، البته، یک آپارتمان در خانه ای است که در آن آپارتمان نیز به فروش می رسد.

وضعیت قانونی اماکن غیر مسکونی تعدادی محدودیت را برای آپارتمان ها اعمال می کند:

شما نمی توانید در آنها ثبت نام کنید - فقط می توانید یک ثبت نام موقت به مدت پنج سال با امکان تمدید دریافت کنید. در عین حال، شما و فرزندتان می توانید از کلینیک ها، بیمارستان ها، مدارس و مهدکودک های منطقه استفاده کنید.

اگر یکی از همسایه ها تمام شب سر و صدا کند، هیچ مبنای قانونی برای تأثیرگذاری بر آن نخواهید داشت.

قبوض آب و برق در آپارتمان ها 15-20٪ بیشتر از آپارتمان ها است - این تفاوت به دلیل تعرفه های مختلف شهر برای اماکن مسکونی و غیر مسکونی است. همین امر در مورد مالیات بر دارایی نیز صدق می کند: 0.5٪ هزینه برای اشیاء نوع هتل و سایر اشیاء املاک و مستغلات که شامل اکثر آپارتمان ها می شود و 2٪ برای اماکن اداری است. مالیات آپارتمان برای افراد 0.1٪ از ارزش آن است اگر از 10 میلیون روبل تجاوز نکند. نرخ برای اشیاء گران تر بالاتر است و می تواند به 2٪ برسد.

توسعه دهنده موظف به رعایت هنجارهای در نظر گرفته شده برای اماکن مسکونی نیست: سطح تابش، توسعه زیرساخت ها و غیره. در واقع، هنجارها معمولاً زیاد نقض نمی شوند، به خصوص اگر آپارتمان هایی در همان مجتمع مسکونی وجود داشته باشد.

بازار آپارتمان در مسکو چگونه است؟

تا 30 مورد٪تفاوت قیمت بین آپارتمان و آپارتمان است. آپارتمان های یک اتاقه به طور متوسط ​​15٪ ارزان تر از آپارتمان های مشابه هستند، آپارتمان های دو اتاقه - 20٪. همانطور که از مرکز دور می شوید، تفاوت قیمت، به عنوان یک قاعده، افزایش می یابد. درست است، برخی از آپارتمان ها گران تر از آپارتمان های مشابه هستند.

حدود 50 درصدمجتمع های مسکونی با آپارتمان متعلق به کلاس تجاری هستند، کمی کمتر از 40٪ - به طبقه نخبگان، 10٪ - به کلاس راحتی.

2.3 میلیون روبلارزان ترین آپارتمان ها در جاده کمربندی مسکو وجود دارد (اتاقی به مساحت 16 متر مربع در مارفین با تحویل در پایان سال 2018). با 2.4 میلیون روبل، می توانید یک آپارتمان 25 متر مربعی بخرید. متر در Vostochny Biryulyovo، که آنها قول می دهند در پایان سال جاری تحویل دهند.

قیمت آپارتمان و آپارتمان چقدر متفاوت است

منطقه مسکو

حداقل قیمت یک آپارتمان، میلیون روبل

حداقل قیمت آپارتمان، میلیون روبل

از Sadovoye به TTK

5.2 (36 متر مربع)

3.2 (17 متر مربع)

نزدیک جاده کمربندی سوم

4.1 (22 متر مربع)

4.4 (27 متر مربع)

از TTK به MKAD

2.4 (25 متر مربع)

2.3 (16 متر مربع)

چه چیزی برای گرفتن وام مسکن سودآورتر است؟

فرض کنید می خواهید ملکی در نزدیکی جاده کمربندی سوم بخرید، در فاصله کمتر از دو یا سه ایستگاه از خط دایره در فاصله 15 دقیقه پیاده روی از مترو. شما مجتمع های مسکونی کلاس تجاری را با تحویل در سال 2018 در نظر گرفته اید و یک آپارتمان یا آپارتمان یک اتاقه با مساحت حدود 40 متر مربع را انتخاب کنید. متر به طور متوسط، چنین آپارتمان 9.1 میلیون روبل، و آپارتمان - 7.8 میلیون روبل هزینه خواهد داشت.

فرض کنید 3 میلیون روبل به عنوان پیش پرداخت دارید، بقیه را می توان با 11.7٪ در سال (متوسط ​​نرخ وام مسکن در مسکو برای سه ماهه اول سال 2017 طبق بانک مرکزی فدراسیون روسیه) به مدت 15 سال رهن کرد. هزینه بیمه اجباری اموال 0.15% (سالانه به مانده بدهی تعلق می گیرد) در سال خواهد بود. در عین حال، مطلوب است که درآمد شما در صورت خرید آپارتمان حداقل 150 هزار روبل و در صورت خرید آپارتمان 180 هزار روبل باشد: توصیه می شود که پرداخت ماهانه وام مسکن بیش از 40٪ درآمد نباشد.

هزینه وام مسکن چقدر خواهد بود

مخارج

آپارتمان، میلیون روبل

آپارتمان، میلیون روبل

هزینه شی

هزینه اولیه

مقدار اعتبار

کل پرداخت ها برای کل مدت وام

بنابراین، با تفاوت اولیه قیمت بین یک آپارتمان و آپارتمان 1.3 میلیون روبل، تفاوت نهایی وام مسکن 2.8 میلیون روبل است.